Tartu on ümber vaatamas oma ruumikasutust – koostamisel on uus üldplaneering. Erinevalt varasemast ja paljudest teistest omavalitsustest on sedakorda luubi all ka ettevõtluse paiknemine ja selle võimalik suunamine. Põhjust jagub. Tartust kolis 2000-ndatel suur osa tööstusest lähivaldadesse, Lõuna-Eestisse ja Aasia odava töö maadesse. Samas kasvasid kui pärmi peal kõrgharidus ja IT-firmad. Euro- ja riigi rahadega on Maarjamõisa porgandipõllule kerkinud ridamisi uusi ülikooli hooneid. Kliinikumgi paisus märksa suuremaks.

Alljärgnevalt on ülevaade mõtetest, mille kogusime Tartu võtmeisikutelt käesoleva aasta alguses siinset ettevõtluskeskkonda analüüsides.

Tartu kui tuleviku terviselinn
Tervishoiu valdkonnas on Tartu linnal suured arengueeldused: kõrgelt kvalifitseeritud tööjõud, pikaajalised kogemused ja head koolitusvõimalused, arvestatav kriitiline mass töötajaid ja teenuse tarbijaid, kasvav jõukus ja hoolimine (rahvastiku vananemisest tulenevalt rohkema teadmiste ja raha suunamine tervisesektorisse). Sellega haakuvad ka arenguvõimalused muudes sektorites: IT-lahendused, aparaatide- ja täppistehnika tootmine, bio- ja toitumisteadused, mööblitootjad, põllumajandus ja tervislik toit jne.

Tervishoiust saaks kujuneda Tartu linna majandusarengu „vedur“. Tartule analoogset kompaktset ülikooli-, kliiniku-, IT-, biotehnoloogia- ja aparaadiehituse- ning tervishoiuklastrit ei ole mitte ainult Eestis, vaid ka terves maailmas. Lähedasteks näideteks on ehk Lund Rootsis ja Heidelberg Saksamaal. Maarjamõisa tervishoiulinnak paikneb teistele teeninduskohtadele ja transpordisõlmedele väga lähedal. Lähedus ja kompaktsus võimaldab seal luua hea ettevõtlusmiljöö.

Maarjamõisa meditsiini- ja tehnoloogialinnak rahvusvahelisemaks ja hubasemaks
Maarjamõisasse on koondunud valdav osa Tartu Ülikooli arsti-, loodus- ja tehnoloogiateaduskonna ning kliinikumi korpustest. Mõlemad valdkonnad ja nendega seotud ettevõtlus on lähikümnenditel kindlasti kasvavamas: tervisetehnoloogiad ja e-tervis, raviturism ja hooldusteenused, uued keskkonnatehnoloogiad jms.

Maarjamõisa ongi olnud viimasel kümnendil suurima hõive kasvuga piirkond Tartus, kuid seda ennekõike tänu ülikooli ja kliinikumi uutele hoonetele. Seni on siin suhteliselt vähe ettevõtteid. Erinevalt analoogsetest Lääne-Euroopa ülikoolilinnakutest ei ole suured rahvusvahelised kõrgtehnoloogia ja farmakoloogia ettevõtted Tartusse jõudnud. Maarjamõisa oleks ilmselt parim koht uute suurte kõrgtehnoloogiliste ettevõtete sisenemiseks, mistõttu on ühelt poolt oluline reserveerida säärastele arendustele maa, kuid teisalt parandada piirkonna miljööd ning teenustega varustatust.

Maarjamõisa miljöö ei ole seni aga eriti kutsuv: keskkonnas domineerivad suured parklatega ümbritsetud majakarbid ja napib isikuteenuseid. Piirkonnas ja selle lähialal elab ka vähe sealseid töötajaid. Valdav autokasutus põhjustab tipptundidel liiklusprobleeme ja kõlestab suurte parkimisaladega piirkonda. Et suured maa-alad kuuluvad kliinikumile ja Tartu Ülikoolile, siis võimaldaks see linnal sõlmida parima miljöö saavutamiseks ning ka elamusarenduseks häid leppeid eeldatavalt lihtsamalt kui eraomanikega. Ülikooli Ravila 14 kinnistule on kohe valmimas detailplaneering, mis kavandab uusi korrusmaju ja krundi keskele roheala. Osa uusi arendusmahte on võimalik reserveerida sisenevatele suurinvestoritele. Täiendavat laienemisruumi oleks ka Sanatooriumi tänava ja Ringtee vahelisel alal. Mitmed intervjueeritavad rõhutasid mõtet tuua teaduspark Riia 185st üle Maarjamõisa linnakusse, loomaks operaatori Realia et Medicina uute idufirmade ja võimalike sisenevate investorite tarvis.

Piirkonda või selle lähialale võiks kavandada ka uusi (korter)elamuid. Lähikonna elamutes on toimumas eeldatavasti 10–20 aastaga elanike põlvkonnavahetus: sealsed majad lähevad müüki ja asustatakse üsna suure tõenäosusega linnakus töötajate poolt. Maarjamõisas võiks omakorda olla hotelli-pansionaadi vm majutusasutus patsientide ja töötajate tarbeks. Sobivaks renoveeritavaks hooneks võiks asukoha poolest olla praegune lastehaigla.
Maarjamõisas töötab palju noori peresid. Ainuüksi kliinikumi töötajatel on 1200 eelkooliealist last. Lasteaed, sh ööhoiu võimaluse lisandumisega vähendaks linnasisest liiklust. Peale õppehoonete siseste kohvikute napib piirkonnas isikuteenuseid, eriti kooskäimiskohti õhtusel ajal. Pärast tööd sureb piirkond välja – see ei soodusta suhtlust ja sünergiate teket. Lõunaste ja õhtuste tegevuste tarvis, aga ka üldise miljöö parandamiseks, oleks oluline välja arendada piirkonna tarvis terviklik parkide ja puhkealade ning selles olevate restoranide, kohvikute, spordiruumide jms kooslus. Piirkonnas on mitu ajaloolist hoonet, millel oleks potentsiaali söögikohtade ja majutusasutustena ning mis kordatehtuna muudaksid piirkonna hubasemaks.

Parkimisprobleemid on eriti teravad kliinikumi põhihoonete ümbruses. Kavandatav parkimismaja ei pruugi seda lahendada. Tänava ja/või kergliikluse otsetee Maarjamõisast Kesklinna ning tunneli/silla rajamine raudtee alla/üle parandaks oluliselt just kergliiklejate ühendust ja vähendaks autokasutuse vajadust.

Raudtee ala kui võimalik tulevase linnaterminali ja uute kontorite piirkond
Paljudes Euroopa (ülikooli)linnades (nt Heidelberg, Delft) on kesklinnades olnud raudtee kaubajaamad arendatud kontoriteks, raudteeala sealjuures oluliselt kitsendades või raudteed osaliselt maa alla viies. Riia ja Näituse tänavate vahele jääb üle 30 hektari raudtee juurde kuuluvaid hooneid ja rööpaid. Sellest vähemalt 20 ha võiks olla märksa intensiivsemas ja hoopis teistsuguses majanduskasutuses. Probleemiks on aga maa ja sh veoteede jagunemine mitme eraomaniku vahel, mistõttu võiks alustada omanike kavatsuste välja selgitamise ning ühtse vastastikku kasuliku visiooni loomisega.

Arvestades vähenenud transiidimahte ning vaba ruumi Koidula uues piirijaamas ja Kärkna haruteedel, oleks õigustatud suurema osa ja eriti just ohtlike veoste töötlemine mujal kui Tartus. Raudtee ala on praegu suurim takistus kesklinna ja Maarjamõisa, aga ka viimase ja Maaülikooli kämpuste ühte sidumisel. Linnulennult on vahemaa kliinikumi peahoonest ülikooli raamatukoguni 1,4 ja peahooneni 1,6 km.

Raudtee alal võiks olla linna reisiterminal, kuhu saabuvad rongid ja bussid ja saaks rajada parkimisalad, mille tulemusena: lüheneks oluliselt ümberistumise aeg rongidelt Lõuna-Eestisse suunduvatele bussidele; lüheneks bussisõit Tartusse 5–10 minuti võtta; väheneks oluliselt kesklinna liikluse koormatus suurte bussidega, sest enamik reisijaid ei suundu ju kesklinna vaid mujale linnas või Lõuna-Eestis; Tartu bussiterminal paikneks Maarjamõisa tehnoloogialinnakule ja kliinikumile märksa lähemal; vaksalist Kesklinna ja Annelinna suunal saaksid bussid (või tramm?) sõita tihedama graafikuga; saaks võimalikuks rajada suured (tasuta) parkimisalad/majad Tartumaa ja Lõuna-Eesti elanikele; oleks loodud võimalus kontorikinnisvara, sh nn „riigi maja“ arendamiseks. Linnaterminali rajamise orgaaniline osa oleks Maarjamõisa ja kesklinna ühendamine kergliiklustee(de)ga ja tänavaga.

Raudtee alal saaks arendada kontorikinnisvara, mis võiks sobida nii IT, biotehnoloogia kui ka avaliku sektori asutustele. Vanade ja väärtuslike hoonete loov arendamine ja kombineerimine uue arhitektuuriga aitaks parandada ka Tartu visiitkaarti.

Linnavalitsusel on kindlasti oluline teada saada ka tohtrite arvamust kujundamaks Tartu ja eriti kliinikumi lähiümbrust: Maarjamõisa ja raudteejaama kante. Üldplaneeringuga saab tutvuda ja sellele ettepanekuid teha: http://www.tartu.ee/et/tartu-uldplaneering.

Ettevõtlusruumide aruanne on saadaval: https://www.dropbox.com/s/l33sowud8nc28k5/Tartu%20ettev%C3%B5tluse%20ruumiline%20areng_ARUANNE%20l%C3%B5plik.pdf?dl=0.

Garri Raagmaa
Tartu Ülikooli regionaalplaneerimise dotsent
Tartu Ülikooli Kliinikumi nõukogu liige